不動産営業の僕から見た買ってはいけない土地6選

①土地と建物を含めた総予算オーバーの土地

②建てたい家が建てられない土地

③道路や隣地と高低差がある土地

④ライフラインが整備されてない土地

⑥周辺や前面道路が狭い土地

① 土地と建物を含めた総予算オーバーの土地

注文住宅をご計画の場合、建物の間取りが決定していない段階で土地を契約しないといけないことが多いです。

希望の間取りを実現するための建物の価格(想定費用)と土地の価格を合わせた総予算におさまるように検討しておく必要があります。その場合はハウスメーカーの営業担当にしっかり相談し、建物の希望を叶えたとしても総予算におさまるかの確認をしておくことをおすすめします。不動産業者は土地の取引が終わるとお付き合いも終わりですが、ハウスメーカーの営業担当は完成までお付き合いしてくれます。

そのために事前に信頼できるハウスメーカーの営業担当を探して、相談しながら計画を進めると安心です。

② 建てたい家が建てられない土地

気に入った土地があっても希望の建物の広さや駐車場の台数などを実現できないケースもあります。

また土地には様々な法規制も関係してきますので、その点も押さえるようにしておきましょう。例えば建蔽率や容積率といって敷地の面積に対して建てられる建物の広さを制限される土地が多いです。その他にもお隣の敷地への日当たりを配慮するための斜線制限など建築関係する法規制は数多くあります。住宅を建築する際には非常に重要な点ですので、ハウスメーカーの営業や設計担当などの建築のプロに確認しておくことをおすすめします。

③道路や隣地と高低差がある土地

土地には道路や隣地と高低差がない、平坦地ばかりではありません。特にインターネットで物件資料を見て相場よりかなり安いケースなどはこの場合は多いです。

検討の敷地より隣地が高い場合は、隣地が崩れてこないように対策する必要があります。また反対に検討の敷地が道路や隣地より高い場合は、崩れないような対策をする必要もあります。こういった造成費用がかかるケースだと数百万円から数千万円かかることあります。総予算に大きく影響しますので、ハウスメーカーの営業担当に確認しておくことをおすすめします。

④ライフラインが整備されてない土地

電気、上下水道、ガスの整備状況は非常に重要な要素です。下水道とガスについては浄化槽やプロパンガスにて対応は可能です。特に電気と上水道が敷地の前面道路にない場合は、敷地まで引き込むのに多額の費用が発生するケースがあります。また雨水の流し方などについても地域で取り決めがあるケースもありますので事前に確認しておく必要があります。

ライフラインについては土地契約の前に不動産業者から案内が必ずありますので、状況は確認して費用が発生しそうな場合はいくら掛かるのか確認しておくことをおすすめします。

⑤ハザードマップ上危険な土地

近年ゲリラ豪雨など水の事故も非常に多いです。水災害のリスクをなるべく避けられる土地が良いと思います。

近年の水災害は基本的にハザードマップで危険を示唆されているエリアが被害にあっています。反対を申しますとハザードマップで安全なエリアは水災害のリスクは非常に低いです。

土地を買う際の最終的な判断の基準ともなりますので、ご参考にしてください。

⑥周辺や前面道路が狭い土地

整備されてないエリアですと4m以下の道路の場合もよくあります。まず前面道路が4m以下ですと、敷地の一部を道路に寄付しないといけないセットバックがあります。これは緊急車両の通行のためですが、せっかく有効活用できるはずの敷地が道路に持っていかれるのはもったいないと思います。

また4m以上あれば車のすれ違いもできるため、住んでいてストレスも少ないと思います。前面道路が狭いと土地の価格が相場より下がりますが、実生活の快適性とのバランス

を考えて検討してみてください。

まとめ

土地には様々な特性があり、絶対に良い、悪いとは言えませんがご紹介した6つのポイントは出来る限り考慮して土地探しをすることをおすすめします。

ただプロのアドバイスがないと良い土地と悪い土地の見極めが難しいため、信頼できる営業担当を探し、相談しながらご計画されることが良いと思います。